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[허준열 투자의 신] 아파트 매입 "인내는 달다"

 

허준열 투자코리아 대표 | press@newsprime.co.kr | 2019.03.25 16:05:31

[프라임경제] 최장기간 상승세를 이어 가던 서울 아파트 가격이 4개월 전부터 하락하기 시작했다. 아파트를 보유한 이들에게는 실망스러운 소식에 속하지만, 아파트 매입을 준비하는 사람에게는 희소식임이 분명하다.

지난 5일에 발표된 한국감정원 주간 아파트 동향에 따르면 서울 아파트 가격은 지난주 0.09%떨어져 16주 연속 하락했다. 한국감정원은 대출규제, 세금부담 등 여러 가지 불안요소로 인해 아파트 가격 하락을 분석했다. 실제 아파트 가격 하락 요인 중에는 시중은행 금리인상과 아파트 가격이 오를 만큼 올랐다는 심리적 요인이 크게 작용하고 있다.   

강남 대치동에 위치한 115㎡(34평) 은마아파트의 가격은 지난 2016년 1월 기준 9억8000만원, 지난해 각종 부동산규제를 강화한 9.13부동산 대책 발표 당시인 9월에는 20억원까지 상승했다. 하지만 올해 2월 KB부동산 시세에 따르면 은마아파트 가격은 16억6000만원으로 6개월 남짓 시간일 흘렀지만 약 4억원의 가격이 하락했다.

송파구 잠실동에 위치한 84㎡ 잠실엘스 아파트도 올해 2월 15억2000만원에 거래돼, 지난해 최고 가격인 18억3000만원대비 3억1000만원이 떨어진 것이다.

지금이 아파트 매입 적기인가라고 묻는다면, 필자는 단호히 "그렇지 않다"고 말할 수 있다. 아파트 가격은 올해보다 내년에 가격하락이 커질 것으로 전망되고 있으며, 이러한 연유로 아파트 매입 시점을 논하기 시기상조다.

일례로 지난 1997년 11월 IMF 외환위기 때와 2007년에 발생한 서브프라임 모기지 사태, 2008년 미국투자은행 리먼브러더스가 파산을 신청한 세계금융위기 때는 어떠했는지 돌아볼 필요가 있다. 우리가 잘 알고 있는 2010년에는 하우스푸어가 있었다. 부동산 거품이 빠지는 시기는 이제 시작단계일 뿐이다. 

문턱이 낮아진 시중은행의 저금리 대출로 주택 가격이 가파르게 상승했으며, 주택 가격 거품이 급격하게 빠지는 작금의 현상은 2010년에 발생한 하우스푸어를 연상시키고 있다. 이를 토대로 제 2의 하우스푸어가 재현 될 수 있다는 우려는 현실 가능성을 염두에 둔 상황이다. 

이러한 상황 속, 투자대안을 고심하고 있는 이들이 아파트에서 상가 쪽으로 눈길을 돌리고 있는 것도 이해가 되는 부분이다. 하지만 상가 투자는 아파트와 달리 복불복 성격이 아주 짙은 부동산에 해당된다는 점도 명심해야 한다. 상가는 아파트와 달리 위치, 분양 받을 층수, 유동인구, 유망업종, 적정 분양가격 등이 투자 포인트로 작용한다.
 
특히 위 조건을 모두 충족하더라도 세입자에게 받을 월세가 한정돼 있다는 점을 감안해, 터무니없이 높은 분양가격은 피해야 한다. 상가가 높은 분양가격에 책정되면 오히려 손해가 생기거나 공실이 발생 될 수 있다.

상가 분양은 공사 초기 단계인 토목공사부터 분양을 시작하기 때문에 좋은 상가 점포는 이미 분양이 끝나는 경우가 많다. 또한 분양 상담사 설명 외에 상가 준공 후 유동인구가 많은 상가인지 등의 투자 포인트를 파악하기 어렵다는 점도 상가투자에 어려운 점으로 작용한다.  

상가투자에 있어서 분양 가격이 다른 층보다 비싼 1층이 유리한 건지, 병원이나 학원은 저‧고층에 상가를 분양 받아야 하는지 등 상가 투자는 다양한 요소요소를 파악하는 것이 매우 중요하다. 

결론적으로 상가 투자도 하나의 부동산인 만큼, 아파트처럼 부동산 경기가 호경기가 아닌 불경기가 상가 투자자에게는 오히려 기회가 될 수 있다. 부동산이 호경기인 상황에서는 건설경기가 활발하기 때문에 분양 시장이 좋을 수밖에 없으며, 한정된 토지를 찾는 건설회사가 늘어나 토지 가격은 오를 수밖에 없다. 당연히 생산 단가가 오르니 분양 가격이 비쌀 수밖에 없는 구조다.

반대로 부동산 시장이 악화 됐다면 미분양 상가가 늘어나고 분양 가격은 하락할 것이다. 또한 상가가 준공을 앞두거나 준공 된 상가는 분양이 되지 않았어도 시행회사나 시공회사에서 이미 임대를 마친 경우가 뜻밖에 많다는 것을 염두에 둬야 한다. 그리고 이때를 노리면 임대가 맞춰진 분양 상가를 저렴한 가격과 최상의 조건으로 분양을 받을 수도 있을 것이다. 

마지막으로 한 가지를 더 체크한다면 임차인이 어떤 임차인인지 확인해야한다.

임대기간은 물론이고 임차인이 개인인지 또는 회사인지를 비롯해, 경험이 없는 초보 임차인인지 경험이 풍부한 임차인지 등은 꼭 체크해야 하는 중요한 요소라는 것도 독자들은 기억해야 할 것이다.

허준열 투자코리아 대표


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